项目处于快速建设的时期，其中尤以江浙沪一带建设项目最多。据工作室不完全统计，截至目前，在太湖周边100公里范围内的上海、苏州、杭州一带，由地产公司、险资企业开发的综合型养老社区项目不下20个（图1）。今天要与大家分享的

　　注：本文所述的养老社区指的是以自理老人健康老人为主要服务对象，建有自理型养老公寓，并且为应对老人的身体变化和日常需求，配有医护配套和公共配套的综合型老人居住社区。其在规模尺度、功能配置、服务上与国外CCRC（持续照料退休社区）较为类似。

　　本项目开设于2016年，地处上海市闵行区，距离虹桥交通枢纽中心4公里，地段交通条件较好。另外，项目位于上海市医疗资源较为集中的新虹桥国际医学中心，周边有多家大型医院，其中复旦大学附属华山医院虹桥院区（三甲医院）仅相距1.4公里，车程时间约6分钟（图2），项目与之建立有绿色医疗通道，能够为老人提供及时有效的医疗保障。

　　整个社区占地面积6.6万平方米，总建筑面积15万平方米（地上10万，地下5万），fm2老人居室的总套数为600多套，总共可入住约1700人（表1，图3）。根据我们的调研经验，该项目的建设面积、套型数量均属于目前国内较为常见的养老社区规模。

　　本项目由世界知名建筑大师台北101大厦设计师李祖原主持设计。整体建筑风格为风（图4），外立面做工精致，有老上海意蕴，对当地老人具有吸引力。

　　本项目的营销模式为会员制。会员分为中期、长期、永久三种，三种会员均可继承和转让，永久会员还可回购。永久会员费相当于老人居室房价的全款，可用以购买与土地使用年限（50年）一致的房屋使用权。其房屋平均单价与项目所在的闵行区房价一致，约为5万元/㎡，以项目中43㎡居室为例，其永久会员费约为180万元。老人入住后，每月还需根据服务内容和身体状况交付服务费和护理费。服务费包括物业、餐饮、管家、家务服务及使用项目内配套设施的各项费用，每月共计7000元／人，12800元／2人。

　　养老公寓作为项目主体，共包含6栋多层的合院公寓和4栋小高层公寓（图6），主要服务对象是自理老人。4栋公寓中的1栋为月租公寓，虽然称作“月租”公寓，但实际可按日、周、月、年分别短时租赁。每月租赁费用仍以43㎡套型为例，为8800元／人，13900元／2人。养老公寓自2016年开业以来，已运营5栋楼，目前平均入住率40%，入住老人的平均年龄是60岁左右。

　　本项目的护理院（图7）靠近外围道，居于项目一角，出入流线较为便捷。护理院由上海曙光医院托管，具有医疗资质，配有各科门诊，共有床位数200张，可收住认知症、失能、半失能老人。自2017年8月开业以来入住率达到80%。这一点与护理型养老产品“上客速度”快于自理型产品的普遍情况相符。

　　综合配套楼为1栋三层建筑（图8），配套有餐饮、办公、礼堂等功能，靠近社区外围，临近马，可对内对外同时经营，便于吸引周边居民前来消费，在提高项目活力的同时保障持续的运营收入。

　　每栋楼首层均设有门厅、公共餐厅、厨房、活动室和公共卫生间等配套空间，供本栋老人单独使用（图9）。

　　其中，公共餐厅面积近300㎡，为本楼100户老人提供餐饮服务。目前由于入住率有限等多种原因使用率有待提高。

　　在公共餐厅中我们注意到很多适老化的设计考虑，比如公共餐厅入口配有洗手池，加设小厨宝为老人提供温水，便于老人餐前洗手餐后漱口；打菜窗口前设有通道空间，取餐流线较为合理，便于老人排队取餐（图10、图11）。

　　公寓的标准层面积约为1200㎡，每层11户（图12），每户套型面积在43~130㎡之间，户型类型包括单居室、一居室、两居室、三居室（图13）。单居室和一居室主要居于楼栋北侧，两居室和三居室居于南侧。

　　由于项目客户家中只要含有1位60岁以上的老人即可全家入住，因而本项目客群中既有独身老人、老年夫妇，又有多代同堂家庭。公寓中设计的丰富套型产品可满足这些多样化的客群需求，例如两居室、三居室这种大套型可面向多代同堂家庭。

　　合院公寓是公寓的“升级版本”，楼高4层，每栋仅含有28套老人居室，套型面积在100-200㎡之间。每栋合院公寓还设有专属的景观院落，为老人打造具有领域感的活动空间（图14）。相比于公寓，合院公寓在居住品质的各个角度上均有较大提升（表2）。

　　每栋合院公寓的首层配有专供本楼20多户老人使用的餐厅和厨房（图15，图16），地下层还设有娱乐健身空间（图17）。这些空间有助于提升居住品质、丰富老人的日常生活，但根据调研情况来看，在现阶段入住率还不高的情况下，部分空间有时会出现闲置的情况。

　　整体而言，本项目在功能配置等方面具有一定代表性，现将其建设、运营经验总结如下，以供类似项目进行参考：

　　项目中建有自理型养老公寓和护理院，可以满足不同身体状况老人的入住需求，实现对于老人从自理到护理的“一条龙”服务。另外，本项目在公共空间配置上也十分丰富，除配有综合配套楼外，还在每栋养老公寓楼内配有专属性较强的公共空间。丰富的公共空间有助于提升项目对于老人的吸引力，但需适当考虑空间的集约设置问题，以避免闲置。

　　为项目资金快速回笼，并保障可持续运营，本项目采用出售不同期限的房屋使用权与短期租赁相结合的方式，面向老年夫妇、独身老人，以及含有老人的全龄家庭等多种客群进行营销。

　　项目建有合院公寓和公寓两种养老公寓产品类型，从楼栋层数、套型数量、套型大小等方面细分了产品等级，能够满足不同家庭状况、经济状况老人的居住需求。另外，本项目配有从单居到三居等丰富的套型产品，可供不同类型老人及其家庭进行选择。